隨著樓市調(diào)控的升級、土地市場管控加強(qiáng)，長三角多地“地王”現(xiàn)象降溫明顯。
日前，在蘇州、上海等地的土拍現(xiàn)場，參與競拍的開發(fā)商數(shù)量減少、競拍時間縮短、溢價率普遍不高，房企拿地趨于理性。隨著調(diào)控閥門越擰越緊，一些涉嫌違規(guī)的房企甚至被開出“天價罰單”。
對此，業(yè)界分析人士認(rèn)為，目前的調(diào)控是毛細(xì)管式的，防金融風(fēng)險、降杠桿等一系列措施規(guī)范房企拿地行為，給土地市場降溫。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉提出，2017年的重點(diǎn)是防“地王”。從諸多城市政策面可以看出，四季度通過增加有效土地供應(yīng)，改變土地出讓方式、加強(qiáng)土地市場監(jiān)管等諸多方面防止“地王”現(xiàn)象的再現(xiàn)，預(yù)計這些措施明年仍將繼續(xù)執(zhí)行。
近期拿地企業(yè)數(shù)量相對減少，說明資金審核嚴(yán)厲之后，房企對于高價土地的獲取也有很多顧慮。
12月20日，蘇州園區(qū)萬壽街北、啟月街西地塊（地塊編號蘇園土掛（2016）04）掛牌出讓。最終，中鐵建以76.67億元的總價收入囊中，成交樓面價27757元/平方米，溢價率53%。
與此同時，根據(jù)上海市規(guī)劃和土地管理局網(wǎng)站信息，12月中下旬，上海有6幅地塊集中出讓。這是自9月14日起時隔3個月后，上海再度向市場大規(guī)模推出宅地。12月21日，奉賢區(qū)柘林鎮(zhèn)04-01區(qū)域商住辦地塊進(jìn)入現(xiàn)場競價環(huán)節(jié)。最終，經(jīng)過6家開發(fā)商的短暫競拍，綠地以9.05億元摘得該地塊，樓板價9079元/平方米，溢價率31.6%。
與以往不同的是，當(dāng)天競拍過程中，主持人兩次暫停拍賣，提醒有開發(fā)商的報價超過了申報的自有資金。
近期拿地企業(yè)數(shù)量相對減少，說明資金審核嚴(yán)厲之后，房企對于高價土地的獲取也有很多顧慮。土地交易環(huán)節(jié)中甚至出現(xiàn)了“理性拍地”的提醒，這說明此類地塊的交易帶有明顯的政策導(dǎo)向，在促使上海土地交易規(guī)模同比增長的同時，也釋放了積極的信號，即土地市場面臨管制，房企拿地成本過高的狀況正在被改變。
“嚴(yán)厲的政策管控，使得房企拿地更為理性，尤其是近期奉賢部分地塊的交易，交易時間比較短，快速成交體現(xiàn)了房企不會盲目追漲的理性心態(tài)。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。
同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2016年11月監(jiān)測的全國土地成交金額3713.99億元，環(huán)比增加43.79%，同比去年11月上升7.51%；土地成交面積23681.7萬平方米，環(huán)比增加10.66%，同比去年11月下降34.32%。
據(jù)第一太平戴維斯中國首席執(zhí)行官兼董事長劉德?lián)P分析稱，上海住宅市場在年末再次迎來“緊箍咒”。2017年上半年應(yīng)該是住宅市場的冷凝期，成交量及價格都將放緩，2017年下半年市場有望迎來逐步回暖，具體回暖力度還要看整體經(jīng)濟(jì)情況。
“土地市場降溫是大趨勢，大家對明年的市場普遍看冷，會影響拿地授信。”長三角資深地產(chǎn)人士岳軍認(rèn)為，控制熱點(diǎn)城市的地價，根本上還是要增大供給。而根據(jù)監(jiān)測，近期土地出讓大部分集中在12月的最后一周，廣州、杭州、南京、武漢、濟(jì)南等城市將迎來集中拍地，鄭州則在23日、28日、30日分三批次出讓20宗地塊。
地方政府加重對房企拿地資金的監(jiān)管，一方面有投資擠出效應(yīng)，另一方面則逼房企高杠桿承壓的事實(shí)浮出。
近日，“旭輝上海土拍被沒收3.7億保證金”的消息在業(yè)界引起軒然大波。一位要求匿名的地產(chǎn)行業(yè)資深人士告訴記者，過去因捂地房企遭受懲罰的例子其實(shí)是有的，但是拿地前期出現(xiàn)違規(guī)而面臨懲罰較為少見。目前拿地方面如此嚴(yán)厲，也體現(xiàn)了上海近期市場管控的迫切性。
“不允許參與土地招拍掛，或是針對此類被處罰的企業(yè)，而對于集團(tuán)來說或不受干擾。這也是給出的一種警示性做法。”上述人士稱。
12月16日晚間，上海土地市場網(wǎng)站緊急發(fā)布一則“關(guān)于奉賢區(qū)莊行鎮(zhèn)29-02區(qū)域地塊等6幅商品住房用地交易資金來源審核情況的公告”，中止本月下旬奉賢區(qū)三幅住宅用地的出讓。
根據(jù)公告：“奉賢區(qū)莊行鎮(zhèn)29-02區(qū)域地塊，奉賢區(qū)南橋新城10單元01E-01區(qū)域地塊，奉賢區(qū)南橋新城10單元03C-04、04-02區(qū)域地塊等3幅地塊，因交易資金來源審核工作尚未完成，將繼續(xù)進(jìn)行審核，現(xiàn)中止上述3幅地塊的出讓活動。”
對此，盧文曦分析稱：“目前的調(diào)控是毛細(xì)管式的，各個環(huán)節(jié)都有。防金融風(fēng)險、降杠桿等一系列措施規(guī)范房企拿地行為，給土地市場降溫，達(dá)到降預(yù)期的效果。這也給房企信號，要嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定來，不要抱僥幸心理。”
“土地市場加強(qiáng)監(jiān)管，有助于市場降溫，對于一些此前拿地較困難的房企來說，目前拿地政策管控下，一些亟須補(bǔ)庫存和增加土地儲備的房企，自然更有機(jī)會去拿地。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，土地市場管制釋放了公平的交易信號，對于一些高杠桿拿地的房企來說意味著拿地優(yōu)勢減弱，但對于一些合規(guī)拿地的房企來說意味著新的機(jī)會到來。
地方政府加重對房企拿地資金的監(jiān)管，一方面有投資擠出效應(yīng)，另一方面則逼房企高杠桿承壓的事實(shí)浮出。
同策咨詢研究院根據(jù)數(shù)據(jù)和實(shí)例分析，將綜合杠桿系數(shù)大于3的房企視作高杠桿房企，綜合杠桿系數(shù)小于1的房企視作杠桿運(yùn)用失衡房企，綜合杠桿系數(shù)在1~3之間的房企視作杠桿運(yùn)用合理房企。而根據(jù)2016年三季度樣本上市房企綜合杠桿系數(shù)排行榜，24家綜合杠桿系數(shù)高于3以上。
“滬六條”明確提出，銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等不得用于繳付土地競買保證金、訂金及后續(xù)土地出讓價款。競買人在申請參加土地招拍掛活動時，應(yīng)承諾資金來源為合規(guī)的自有資金。違反規(guī)定的，取消競買或競得資格，已繳納的競買保證金不予退還，并且三年內(nèi)不得參加上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣出讓活動。
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