縱觀2019年前幾個月的行業(yè)態(tài)勢，受經(jīng)濟大環(huán)境影響，全國寫字樓的需求及銷售熱度不高。
從單月的辦公樓銷售額來看，自去年12月達至高峰后開始逐步回落。2月份、3月份、4月份的全國辦公樓銷售額分別同比下降9%、19%、6%。
受市場影響，租戶需求更趨謹(jǐn)慎，但針對一些新興商務(wù)區(qū)與中心區(qū)依然有其強勁的吸引力所在，未來的發(fā)展?jié)摿Α⑵髽I(yè)的擴張需求與成本的考慮讓新興區(qū)成為了新寵。而中心區(qū)是資源之所在，有能力的買家或租戶也會考慮購置與租賃。
從全國的開發(fā)投資熱情看，辦公樓開發(fā)投資額月度增幅并不明顯。在2月份全國辦公樓開發(fā)投資額同比上升2%后，3月份、4月份分別迎來了下滑，分別同比下降9%、2%。行業(yè)熱度并不高漲，反而在小幅微降中平穩(wěn)發(fā)展。
再看辦公樓的供應(yīng)方面，全國辦公樓新開工面積正呈現(xiàn)小幅上漲的趨勢，預(yù)期未來能持續(xù)為市場提供更多的供應(yīng)。2月份全國辦公樓新開工面積同比上升了38%，在經(jīng)歷3月份同比微跌0.41%之后，4月份強勢反彈，同比上升了49%。
一線租金下跌，市場趨向謹(jǐn)慎
上文提到，由于經(jīng)濟形勢的變化，加上租戶決策的謹(jǐn)慎，四大一線城市自一季度以來租金都呈現(xiàn)小幅下滑的態(tài)勢。
根據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，盡管北京環(huán)比下跌幅度最大為1.75%，但其月平均租金水平依然領(lǐng)跑，為6.6元/日/平方米 。而廣州稍低，其月平均租金水平為3.6元/日/平方米 ，但卻是一線城市中租金水平唯一環(huán)比上漲的，在一定程度上有可能受益于粵港澳大灣區(qū)發(fā)展的推進，成為了不少企業(yè)和投資者戰(zhàn)略布局的重點，同時也可能與廣州的新增供應(yīng)較低有關(guān)。
根據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計顯示，在一季度，四大一線城市中廣州的優(yōu)質(zhì)寫字樓新增供應(yīng)量最低為6.8萬平方米，空置率也是最低，為5.5%。加之寫字樓市場活躍，TMT、金融、專業(yè)服務(wù)的用戶表現(xiàn)積極。此外，琶洲有新寫字樓落成，區(qū)域熱度升高，有助于繼續(xù)推動平均租金水平的提高。
同樣地，北京的新增供應(yīng)也比較低，維持低空置率，但IT行業(yè)依然需求強勁。而上海新增供應(yīng)較北京與廣州高，但由于經(jīng)濟增速放緩、租戶更為謹(jǐn)慎，所以在中心商務(wù)區(qū)的需求保持平穩(wěn)，并未快速提升，空置率因此也相對較高。
最多新增供應(yīng)的深圳，面臨較多的甲級寫字樓入市，仍處于去化階段，因此在一定程度上促使空置率有所提升。
觀察部分城市的寫字樓租戶主導(dǎo)行業(yè)，可以發(fā)現(xiàn)其中金融占絕大部分，而在北京、上海、深圳其比重將近40%。傳統(tǒng)的金融行業(yè)往往租賃面積較多，租金承受壓力較高，也為了彰顯企業(yè)形象因此多選擇中心商務(wù)區(qū)，而P2P公司也一度成為了租戶主力軍。
但由于市場加強防范金融風(fēng)險，對金融行業(yè)的監(jiān)管力度加大，因此今年金融行業(yè)對于寫字樓租用或許會更為謹(jǐn)慎，加之經(jīng)濟環(huán)境有不穩(wěn)定因素，投融資監(jiān)管加大，因此需求或許會維持穩(wěn)定。
隨著國家不斷加強扶持IT行業(yè)的發(fā)展，推動科技創(chuàng)新，未來隨著行業(yè)的發(fā)展與規(guī)模的壯大，相信對寫字樓需求的刺激會更大。
2019全國兩會中就有提及“科創(chuàng)板”、“工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)”、“智能+”、“互聯(lián)網(wǎng)+”等熱詞，并接連發(fā)布了科創(chuàng)板相關(guān)細(xì)則、“2+6”制度規(guī)則等系列文件。隨著科創(chuàng)版的正式落地，資本市場的開放，未來科技發(fā)展更受鼓勵。
來源：觀點指數(shù)
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