萬眾矚目、波云詭譎的樓市，2017年到底怎么走？進入2月，國務院、統計局、住建部接連發(fā)聲，房地產政策“轉向”已如離弦之箭，高杠桿時代一去不返……
房價停漲
作別“談房色變”的2016年，春節(jié)后最重磅的樓市消息2月22日落地：房價停漲了……
國家統計局發(fā)布的數據顯示，2017年首月70個大中城市中，房價上漲城市減少到45個。分類來看，一線城市新建商品住宅價格環(huán)比繼續(xù)持平；二線城市新建商品住宅價格微漲0.1%，漲幅比上月回落0.1個百分點；三線城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅與上月相同。
引人注目的是，包括北上廣深、天津在內的15個一線和熱點二線城市調控發(fā)威，房價持續(xù)趨穩(wěn)回落。其中，11個城市1月新建商品住宅價格環(huán)比下降，降幅在0.1至0.5個百分點之間；3個城市環(huán)比持平；廣州市雖環(huán)比上漲0.6%，漲幅卻已連續(xù)4個月回落。2016年赫赫有名的無錫、福州、鄭州、廈門，出現在70個大中城市房價漲幅榜后十名。
房價停漲轉天，住建部部長陳政高便在新聞發(fā)布會上談及“房地產健康穩(wěn)定發(fā)展”的標準——不大起大落，認為調控已取得了階段性成果。雖然他并未針對坊間“一線城市中心城區(qū)房價應該到20萬每平米以上”的尖銳說法進行正面回應，但重申建立房地產基礎性制度和長效機制意義重大，似乎彰顯了高層將調控堅持到底的決心。
市場真的會穩(wěn)定下去嗎？易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對新金融記者表示，從他的研究看，2016年11月至12月70城房價指數已停留在合理區(qū)間，2017年1月該態(tài)勢得以延續(xù)，而且離“過熱”和“偏熱”區(qū)間較遠，說明房價已得到較好地抑制。“去年四季度的政策調控效應會繼續(xù)釋放，這對于今年上半年房地產市場的穩(wěn)定發(fā)展有積極作用。當市場交易水平出現一定程度下滑后，過快的房價漲勢自然難以支撐。預計上半年房價環(huán)比增幅不會太大，總體會停留在平穩(wěn)運行區(qū)間中?！?/p>
房企承壓
房價被“緊箍咒”按住，央行貨幣政策趨緊，債券、基金等融資渠道被嚴格監(jiān)管……種種跡象表明樓市大潮已退，高杠桿時代一去不返。近期接連召開的地方兩會上，多地政府表態(tài)“2017年房價環(huán)比不上漲”，對去年銷量暴增、財報逆襲的上市房企無異于迎頭痛擊。
令開發(fā)商焦躁的是，一直以來擠壓企業(yè)利潤率的高地價，仍呈快速增長態(tài)勢。國土資源部“2016年第四季度全國主要城市地價監(jiān)測報告”顯示，住宅地價同比上漲的城市達92個，較上一季度增加7個；增速超過7%的城市34個，較上一季度增加10個。其中，北京、上海、廈門、南京、合肥漲幅超過20%。分區(qū)域看，長三角、珠三角、環(huán)渤海住宅地價環(huán)比增幅依次為3.12%、3.41%、3.13%，同比增幅依次為12.78%、13.41%、10.14%，均處于高位運行。
事實上，房地產市場轉向早有端倪。長江證券報告指出，去年四季度地產板塊持倉水平再度下降，其中基金持倉市值降至205億元創(chuàng)7年來新低，持倉比例為1.23%，減倉幅度僅次于通信、傳媒、計算機等TMT行業(yè)。面對境內融資成本提升、融資渠道縮窄，去年四季度起房企轉而尋求境外資金支持，首創(chuàng)、萬科、融信、旭輝控股等均發(fā)行了美元債，碧桂園融資額達到6.5億美元。
長江證券分析師表示，地產板塊歷次超額收益機會，都需要政策面、基本面與市場面等三因素共振。然而，2017年中央托底房地產的可能性不達，下行通道無法關閉，地產板塊大概率沒有超額收益機會。
公開數據顯示，去年前三季度132家滬深上市房企平均利潤率僅7.8%，市場的爆發(fā)式增長并沒有讓開發(fā)商賺得缽滿盆盈，僅僅是看上去很美。截至今年2月23日，已有91家上市房企發(fā)布了2016年業(yè)績預告，預喜66家占比高達72.53%。以目前的形勢看，這更像是一眾房企最后的狂歡。
北漂迷惘
轉瞬之間被凍住的房價，不僅令開發(fā)商惆悵，也讓一線城市的外來人口感到迷茫。大學畢業(yè)后在北京工作10年仍未買房的心理咨詢師王康（化名）抱怨道：“隨著北上廣深土地供應減少，房子越來越稀缺，房價肯定降不下來，這樣下去是趕我回河北老家的節(jié)奏嗎？”
王康的擔憂并非毫無根據，近日國務院印發(fā)《全國國土規(guī)劃綱要（2016-2030年）》，認為城鎮(zhèn)化重速度輕質量問題嚴重，2000年-2015年，全國城鎮(zhèn)建成區(qū)面積增長了約113%，遠高于同期城鎮(zhèn)人口59%的增幅，產業(yè)支撐不足，城鄉(xiāng)差距過大。綱要提出到2030年，中國國土開發(fā)強度將不超過4.62%，城鎮(zhèn)空間控制在11.67萬平方千米以內；提升優(yōu)化開發(fā)區(qū)域城鎮(zhèn)化質量，將京津冀、長江三角洲、珠江三角洲等地區(qū)建設成為具有世界影響力的城市群，以盤活存量用地為主，嚴格控制新增建設用地，統籌地上地下空間，引導中心城市人口向周邊區(qū)域有序轉移。
有業(yè)內人士認為，今后一線城市的新建商品住宅很可能減量并繼續(xù)高端化，與控制人口規(guī)模相配套，周邊興起的城市群將是購房需求的集中釋放地。形成呼應的是，今年春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)人群漸成二三線樓市新看點。中國指數研究院數據顯示，春節(jié)期間寧波和?？诘某山幻娣e增幅100%以上；從2017年1月-2月的日均成交量看，揚州、南昌、三亞、溫州放量明顯，其中揚州日均成交同比增長129.5%，南昌日均成交同比增長90.9%。
需要指出的是，在大城市功能疏解、人口有序轉移的過程中，必須防范“子虛烏有”的謠傳給三線區(qū)域房地產市場帶來巨大傷害。2016年，環(huán)京房地產市場飛速上漲，廊坊、香河、固安、涿州甚至白洋淀等地部分項目一年價格翻番，讓很多當地剛需絕望。事實上，河北保定市下轄之安新、雄縣、容城三縣合并為“白洋淀市”的消息，去年以來一直流傳，然而并未得到證實。本屬于價值洼地的當地樓市，房價跳漲數千顯然存在極大風險。
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