燕郊20多個(gè)樓盤正在面臨無法落宗、產(chǎn)權(quán)縮水的問題，這一由開發(fā)亂象引發(fā)的產(chǎn)權(quán)問題已經(jīng)影響到了燕郊的房地產(chǎn)市場(chǎng)。最先受到?jīng)_擊的是二手房市場(chǎng)，部分中介手中的二手房已經(jīng)中斷交易，買賣雙方對(duì)于房?jī)r(jià)的心理預(yù)期也出現(xiàn)跌落。相對(duì)于二手房，新房在產(chǎn)權(quán)的問題上并不存在歷史遺留問題，這幾天“可以落宗”也成為燕郊樓盤的新招牌，但是部分“土地改性”后開發(fā)的項(xiàng)目仍值得警惕。有行業(yè)人士指出，該事件對(duì)燕郊樓市是一種利空，燕郊置業(yè)者也會(huì)回歸理性。據(jù)悉，該事件有了最新的進(jìn)展，2月7日，三河市人民政府表態(tài)稱，本周內(nèi)將出臺(tái)具體的解決辦法和工作方案，這直接決定著該事件對(duì)燕郊樓市帶來的影響到底會(huì)有多大。
涉事二手房交易中斷
“去年11月，我將燕郊的房子賣了，想在東四環(huán)附近換一套兩居室，目前已完成了前期的所有流程，只剩下最后一步到燕郊不動(dòng)產(chǎn)登記大廳辦理過戶手續(xù)，之后就可以拿到尾款了。可正是這本來毫無問題的最后一步卻出現(xiàn)了問題。不動(dòng)產(chǎn)登記大廳工作人員告訴我，房屋無法辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，導(dǎo)致交易不得不中斷。”家住燕郊上上城五期的王先生表示，希望事情能夠早日解決。
不得不提的是，和王先生一樣遭遇房產(chǎn)“無法辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證”問題的業(yè)主并不在少數(shù)，而在這些“問題房屋”中，已經(jīng)完成簽約且正在辦理交易手續(xù)的房屋，都會(huì)面臨交易中斷的尷尬境地。
為王先生辦理二手房交易手續(xù)的中介人員稱，這次交易中斷實(shí)在是出乎意料。擁有房屋所有權(quán)證書的房子，卻無法辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，這樣的事情任誰都想不到。該中介介紹，與王先生所面臨情況類似的房屋交易，都不得不中斷交易，此外，已經(jīng)確定無法辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的房屋，都無法進(jìn)行房屋買賣交易。
合法合規(guī)購(gòu)買的房屋卻無法辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，這樣的事實(shí)讓相關(guān)業(yè)主很難接受。據(jù)悉，去年12月1日起，三河市成立不動(dòng)產(chǎn)登記中心，開展不動(dòng)產(chǎn)登記具體業(yè)務(wù)，用以確認(rèn)房產(chǎn)與土地的權(quán)屬問題。此后，燕郊福成五期、首鋼小區(qū)等多個(gè)小區(qū)的業(yè)主遇到了無法進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的問題。原因在于開發(fā)商私自更改了土地性質(zhì)，在工業(yè)用地、綠化用地上建設(shè)了住宅，在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，才發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目的土地性質(zhì)已發(fā)生了變化，從而影響到了這些房屋的不動(dòng)產(chǎn)登記。
目前，這一事件仍在持續(xù)發(fā)酵，相關(guān)部門仍未給出具體解決方案。該事件也導(dǎo)致沉寂數(shù)月的燕郊樓市再度成為眾人關(guān)注的焦點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“燕郊部分樓盤無法落宗事件”會(huì)對(duì)燕郊樓市帶來一定的負(fù)面影響。一位在燕郊從事二手房交易多年的中介人員表示，目前很難說該事件對(duì)燕郊二手房市場(chǎng)的影響究竟如何，最重要的一點(diǎn)是該事件何時(shí)能解決，若拖得時(shí)間過長(zhǎng)，市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)極有可能出現(xiàn)下滑。目前來看，該事件主要影響在于買賣雙方心理預(yù)期的變化。一方面，購(gòu)房者會(huì)更加理性、謹(jǐn)慎；另一方面，售房者為了避免不可知的風(fēng)險(xiǎn)，也會(huì)及早出售自己的房屋。
值得一提的是，從二手房供應(yīng)端來看，節(jié)后燕郊新增二手房房源明顯增加。據(jù)燕郊一中介公司相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，春節(jié)后燕郊新增房源量明顯增加，節(jié)后三天掛牌量近200套，占燕郊在售房屋的10%左右。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，掛牌房源的增加一方面是房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的波動(dòng)，另一方面也可能是受到上述事件的影響，這些“問題房屋”從“香餑餑”變成“燙手山芋”，可能導(dǎo)致燕郊其他業(yè)主售房心理的轉(zhuǎn)變。
新房市場(chǎng)波及較小
相較部分二手房交易中斷，可以肯定的是新房市場(chǎng)目前幾乎沒有受到該事件的影響。一方面，燕郊在售新房較少；另一方面，新房在產(chǎn)權(quán)問題上暫不存在上述歷史遺留問題。
在北京商報(bào)記者實(shí)地探訪過程中，多個(gè)新房項(xiàng)目銷售人員均表示：“在售的項(xiàng)目五證齊全，可以落宗并取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。”“可以落宗”儼然已成為在售燕郊項(xiàng)目的“新招牌”。燕郊御東郡項(xiàng)目銷售人員稱，其實(shí)新房項(xiàng)目不存在不能落宗的問題，保證“可以落宗”也是給購(gòu)房者吃一顆定心丸。
燕郊某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，目前來看，大部分不能取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的小區(qū)均是年代較久的小區(qū)，主要原因是當(dāng)時(shí)的政策相對(duì)不夠完善，不動(dòng)產(chǎn)登記較為混亂。近兩年新建的小區(qū)，基本不存在類似問題。目前在售或待售的項(xiàng)目，土地獲取基本都是通過政府部門合法拿地，政府在項(xiàng)目規(guī)劃以及驗(yàn)收等階段監(jiān)管都更為規(guī)范。
但是也有業(yè)內(nèi)人士稱，由于燕郊這些年來樓市快速發(fā)展，相關(guān)部門的監(jiān)管不嚴(yán)也使得樓市亂象頻出，這也不得不讓購(gòu)房人在未來購(gòu)房時(shí)對(duì)可能爆發(fā)的問題提前進(jìn)行警惕。有燕郊當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)人士透露，燕郊開發(fā)企業(yè)最常見的手段便是以“文旅、休閑”或者“工業(yè)園區(qū)”等名義拿地，再超標(biāo)多建住宅，縮水配套。比如，近年進(jìn)駐燕郊的港中旅，以文旅、休閑名義在燕郊田辛莊開發(fā)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，如今也是只見地產(chǎn)未見旅游。“所以雖然銷售人員承諾了這些新房可以進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，但是到最后會(huì)不會(huì)出現(xiàn)不能落宗的情況，現(xiàn)在誰也不好說。”該人士坦言。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，對(duì)于在燕郊購(gòu)買新房的置業(yè)者來說，決策前謹(jǐn)慎核查項(xiàng)目五證是否齊全，尤其是土地使用證中的土地性質(zhì)及使用年限是非常有必要的。對(duì)于當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)管理部門而言，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的監(jiān)管應(yīng)該更加全面、更加嚴(yán)格，避免出現(xiàn)類似的混亂情況。
燕郊樓市利空？
“購(gòu)房者通過合法合規(guī)的方式購(gòu)買的房產(chǎn)，卻無法辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，這是一件糟糕的事情。”嚴(yán)躍進(jìn)坦言，該事件的發(fā)生對(duì)燕郊樓市形成了一種利空。
同樣，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為，相比于一線城市，這些三四線以下的城市房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序比較混亂，“燕郊部分樓盤不能落宗事件”并非個(gè)案，而且錯(cuò)不在購(gòu)房者，對(duì)于燕郊樓市而言，該事件對(duì)購(gòu)房者以及投資者都會(huì)產(chǎn)生負(fù)面影響。
據(jù)知情人士透露，燕郊等北京周邊的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直存在著類似土地改性這樣的“潛規(guī)則”，在環(huán)京樓市監(jiān)管日趨嚴(yán)格的情況下，這些地區(qū)樓市亂象也會(huì)逐漸顯現(xiàn)。“燕郊部分樓盤不能落宗事件”同樣存在于環(huán)京的其他地區(qū)，只不過燕郊因?yàn)閱?dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記而率先爆發(fā)。“由于事件爆發(fā)的時(shí)間較短，對(duì)于燕郊樓市帶來的真正影響尚不明確，但可以肯定的是，對(duì)于購(gòu)房人的心理預(yù)期是一種打擊。”上述人士進(jìn)一步表示，該事件的發(fā)生也會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房者在購(gòu)買環(huán)京區(qū)域房屋時(shí)不再“瘋狂”，而是回歸理性。
燕郊，緊鄰北京通州，由于特殊的地理位置在過去幾年成為了居住和投資兩種價(jià)值兼?zhèn)涞姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)，但是目前暴露出的產(chǎn)權(quán)問題很有可能將這個(gè)特殊的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶入更為特殊的境地。
有行業(yè)人士指出，無法落宗影響到的是燕郊部分房源未來變現(xiàn)的問題，如果沒有辦法交易，這些房產(chǎn)的高房?jī)r(jià)就是空中樓閣。
但也有行業(yè)人士基于燕郊特殊的地理位置和房產(chǎn)價(jià)值做出了樂觀的判斷。他們認(rèn)為，畢竟燕郊樓市供應(yīng)量有限，市場(chǎng)整體處于供不應(yīng)求的狀況。因此，該事件對(duì)燕郊樓市不會(huì)造成太大影響。一位居住于燕郊星河皓月小區(qū)的高女士向北京商報(bào)記者表示，在燕郊多個(gè)小區(qū)房產(chǎn)無法落宗后，她所居住的小區(qū)反而體現(xiàn)出了可以落宗的價(jià)值。“春節(jié)前二手房的掛牌價(jià)格不到3萬元/平方米，現(xiàn)在就是因?yàn)槟苈渥诜炊鴿q到了3萬元/平方米，這是我們這些業(yè)主愿意看到的。”
不過業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，二手房掛牌價(jià)格的上漲也有可能是短期現(xiàn)象，真正的交易價(jià)格和量是否能夠維持續(xù)原有水平還要看至少1-2個(gè)月的成交數(shù)據(jù)再做判斷。
事實(shí)上，“燕郊部分樓盤不能落宗事件”只是燕郊樓市亂象的冰山一角，在燕郊樓市駛?cè)肟燔嚨赖膸啄觊g，“高首付、捆綁精裝修或車位出售”等違規(guī)銷售行為也多有發(fā)生，尤其是在2016年，捆綁搭售幾乎成為包括燕郊在內(nèi)環(huán)京房地產(chǎn)項(xiàng)目的普遍銷售手段。因此業(yè)內(nèi)人士判斷，隨著這些項(xiàng)目在未來幾年陸續(xù)交房，一系列亂象帶來的房地產(chǎn)市場(chǎng)問題恐怕會(huì)更加頻繁。
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