——資產管理的目標——
房地產有很多屬性：
比如站在社會繁榮與和諧的角度來說，住宅應該是讓公民安居的，辦公樓是讓白領樂業的，商場是讓居民樂購的。同時，因為房地產可以提供較為穩定的現金流和升值潛力，它又具備了投資的屬性。
與開發商不太相同的是，機構投資者關注的點很簡單，就是如何（1）盡快（2）提升和（3）實現房地產的金融價值。金融價值不是美學價值，也不是社會價值。通俗的說，金融價值是如果賣掉這個資產，最后能拿多少錢的交易價值。一切都是圍繞著為投資者實現最大化的回報來進行的。
理解了這一層，大家就會明白為什么機構投資者總是涌向最有利可圖的領域：先是住宅，然后商場，然后物流。而寫字樓，一直都是不變的主旋律。
——（3）實現價值——
按重要性排序，（3）實現是最重要的資產管理步驟，因此資產處置的經驗是資產管理人最重要的素質。
從時空來說，處置的時機反映了資產管理經理對于未來商業生態和供求關系的趨勢判斷，這需要非常宏觀的視野和理性的分析研究。
從處置方式來說，房地產的持有和交易結構可以非常復雜，在岸和離岸結構，資產轉讓和股權轉讓，公開市場還是非公開市場，以及與此相對應的復雜的稅務負擔測算。不同的交易方式下，交易成本（包括但不限于稅費、專業顧問費、需時、成功的可能性等）都有巨大的差別！
舉稅負的例子：同樣一個物業進行轉讓，轉讓資產時，需要交營業稅及附加、土地增值稅、企業所得稅，下家需要交契稅。而轉讓離岸控股公司時，只需要繳納預提所得稅即可。（傳送門：BVI結構理都懂？）
選擇好現實價值的方式后，下一個現實問題就是如何將交易落實成協議。
一個好的買賣協議，必須能夠清晰而平穩的約定權責的轉移，同時在合理范圍內對買方有所保護；一個好的合資協議要能夠預料到未來運營中，所有可能發生的權利義務，并約定決策機制，其中最重要的是現金的分配。這些目標要求資產管理人必須具備杰出的商業想象能力和嚴謹縝密的思維邏輯。（傳送門：優先權理都懂？）
——（2）提升價值——
這個比較容易理解：就是創造盡可能多的經營現金流，通常也就是從開源節流兩個方面做出努力。資產管理人需要做的就是選好并管好銷售/租務經理或者外聘顧問，去推進空置面積的去化和落位、現有租賃/銷售的價值提升、同時監管好稅費支出，讓運營現金流變得更加漂亮。（傳送門：NOI是什么？）
對于經營性物業來說，運營現金流每增加一塊錢，物業的價值會以20倍左右的倍數增加。（傳送門：Yield是什么？）
資產管理需要駕馭的專業人士和經驗人士都非常多。他們都是本領域的專家，通常都比資產管理人在這個專業更有見地，職場資格也更老，所以除了“術”的技術層面積累，在人與人溝通協作方面“道”的養成也非常重要。
房地產是一個高度杠桿化的投資品，財務支出雖然和資產運營本身關系不大，但是對于歸屬股東的自由現金流的影響可能是最大的，一個好的資本結構對于物業價值實現也有莫大的幫助。（傳送門：境外貸款更便宜？）
——（1）盡快——
投資者最為看重的指標之一是內部回報率，這個指標和時間的相關性非常大，特別是投資周期較短時，價值實現的早晚對于內部回報率的影響非常大。因此大家很少看到機構投資者囤地的情況。資產管理經理用一些非常簡單的工具，比如敏感性分析，就可以獲得這方面的認知。
簡單來說，不要對你的資產投入太多感情（這和開發商的思維完全相反），見好就收不戀戰。
當然有另一種觀點：同一個資產，在不同的階段，找不同風險偏好的的投資人來接盤，這種“一雞多吃”的做法，也不失為另一種可行的思路。
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